Eigenkapital hebeln mit Bausparen in 2 Jahren und 2 Monaten

Die Immobilien haben immer noch ein hohes Kaufniveau und für viele Menschen ist es daher schwierig, sich eine Immobilie leisten zu können. Wer nicht so viel Eigenkapital hat, kann mit einer Bausparstrategie sein Eigenkapital erhöhen und so den Kauf einer Immobilie günstiger gestalten.

Die Blankodarlehensstrategie

Bei der Blankodarlehensstrategie wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Bauspardarlehen ausgezahlt. Dieses Darlehen bis maximal 50.000 Euro kann dann als Eigenkapital für die Baufinanzierung verwendet werden.

Ein Bauspardarlehen bis 50.000 Euro hat folgende Vorteile:

• Reduzierte Bonitätsprüfung: Bei einem Bauspardarlehen bis 50.000 Euro ist die Bonitätsprüfung nicht so streng wie bei einem größeren Darlehen. Einkommen reicht aus zur Gewährung vom Darlehen. Dies macht es deutlich einfacher, ein Bauspardarlehen zu erhalten.
• Flexible Rückzahlung: Ein Bauspardarlehen kann in der Regel flexibel zurückgezahlt werden. Das bedeutet, dass Sondertilgungen möglich sind und das Darlehen auch vorzeitig gekündigt werden kann.
• Keine Grundschuld: Ein Bauspardarlehen bis 50.000 Euro ist nicht durch eine Grundschuld abgesichert. Dies bedeutet, dass der Bausparer nicht sein Eigentum als Sicherheit für das Darlehen hinterlegen muss.

Berechnung des Beleihungsauslaufs

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Er wird in Prozent angegeben.

Beispiel:

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Benötigt werden 450.000 Euro und die Nebenkosten werden bar bezahlt. Der Beleihungswert der Immobilie wird auch auf 500.000 Euro geschätzt. Das bedeutet, dass der Beleihungsauslauf dann 90 % beträgt für die Bank und danach richtet sich dann die Bankkondition.

Der Beleihungsauslauf ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher ist das Risiko für die Bank. Daher verlangen Banken in der Regel einen höheren Zinssatz, wenn der Beleihungsauslauf hoch ist.

Der Eigenkapitalanteil ist ein wichtig für die finanzielle Sicherheit des Kreditnehmers. Ein hoher Eigenkapitalanteil macht die Immobilienfinanzierung günstiger und verringert das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit.

Berechnung mit der Alten Leipziger – NeoKlassik Tarif

Die Grenzfrage ist jetzt in der Praxis, wie eine Hebelung mit Bausparen stattfinden kann? Wichtig ist dabei nicht der Sollzins auf den sich immer alle Augen richten, sondern das Zins und Tilgung für das Bauspardarlehen so klein wie möglich ist. Hintergrund ist der Bedarf für ein Bankdarlehen, welcher die freie monatliche Liquidität bindet. Es gilt: Je kleiner die Tilgung, desto besser der Tarif.

Berechnet habe ich den NeoKlassik der Alten Leipziger mit:

• 100.000 Euro Bausparsumme
• Einzahlung: 50.000 Euro
• Ansparzins 1,10%
• Sollzins 3,35%
• 1% Abschlussgebühr und keine Kontoführung

Tarif NeoKlassik Alte Leipziger mit 100.000 Euro Bausparsumme

• Die Zuteilung erfolgt in diesem Beispiel nach 2 Jahren und 2 Monaten.
• Höhe des Bauspardarlehens 49.824 Euro und somit Blanko (Einkommen reicht aus zur Beantragung)
• Tilgungsdauer 10 Jahre und 3 Monate
• monatlicher Zins- und Tilgungsbetrag 480,04 Euro

Mit Annahme der Zuteilung müssen Lohnabrechnungen vorgelegt werden und Angaben zur aktuellen Einkommenssituation offen gelegt werden. Die Auszahlung erfolgt dann auf das Girokonto vom Kunden und im nächsten Monat beginnt die Abbezahlung vom Bauspardarlehen. Im Bauspardarlehen kann jederzeit mehr abbezahlt werden. Auch eine Komplettablösung des Darlehens ist jederzeit ohne Gebühren möglich. Ein Bauspardarlehen ist generell ein sehr flexibles Darlehen.

Welche Auswirkungen hat dieses Blankodarlehen für eine Baufinanzierung?

Szenario 1 ohne Bausparvertrag

Gehen wir zuerst davon aus, dass kein Bausparvertrag zur Verfügung steht und eine Immobilie mit 500.000 Euro finanziert wird. Der Kaufpreis beträgt ebenfalls 500.000 Euro und die Nebenkosten werden bar bezahlt. Hier würde sich dann aktuell ein Zins von 3,95% p.a. ergeben bei einer 10 jährigen Zinsfestschreibung. Rate bei 2.479,17 Euro im Monat.

Finanzierung von 500.000 Euro über einen Bankkredit 10 Jahre fest

Sollte der Zins gleich bleiben und die Tilgung auch, dann belaufen sich die Gesamtkosten auf 822.483,64 Euro.

Szenario 2 mit Bausparvertrag

Es liegt ein zuteilungsreifer Bausparvertrag vor. Hier in diesem Szenario ein 100.000 Euro Vertrag mit der Alten Leipziger im Tarif Neo Klassik. Die Zuteilung wird angenommen und das Guthaben und das Bauspardarlehen werden überwiesen auf das Girokonto. In der Haushaltsrechnung muss jetzt die Rate von 480,04 Euro für das Bauspardarlehen angesetzt werden.

Damit ergibt sich dann ein anderes Szenario für die Baufinanzierung der Immobilie über 500.000 Euro. Jetzt wird nur noch ein Bankdarlehen von 450.000 Euro benötigt. Durch den besseren Beleihungsauslauf erhält man eine Absenkung vom Bankzins auf 3,81% und somit eine 0,14% Punkt bessere Bankkondition auf 10 Jahre fest. Rate bei 2.178,75 Euro im Monat.

Finanzierung von 450.000 Euro über einen Bankkredit 10 Jahre fest

Sollte der Zins gleich bleiben und die Tilgung auch, dann belaufen sich die Gesamtkosten auf 732.970,36 Euro. Die Gesamtkosten für den Bausparvertrag belaufen sich auf 8.915,01 Euro (Abschlussgebühr + Sollzinsen – Guthabenszinsen)

Verlauf 100.000 Euro Bausparsumme Alte Leipziger Klassik Tarif 3,35

Damit ergeben sich folgende Gesamtkosten:

    Szenario A ohne Bausparvertrag: 822.483,64 Euro

Szenario B mit Bausparvertrag: 741.885,37 Euro

Die Einbindung von einem Bausparvertrag in der vorbereitenden Baufinanzierung kann zu einem besseren Beleihungsauslauf führen. Jede Absenkung von “nur” 0,1% im Beleihungsauslauf macht sich spürbar in den Gesamtkosten bemerkbar. Der Sollzins vom Bauspardarlehen ist daher nicht wichtig.

Wichtig ist, dass Zins und Tilgung vom Bauspardarlehen so klein als möglich ist, da die Rendite durch das Bankdarlehen gezogen wird. Die Hebelung vom Eigenkapital durch Unterlegung von Fremdkapital (Leverage Effekt) wird in der vorbereitenden Baufinanzierung durch einen Bausparvertrag optimal unterstützt. Daher ist hier ein Bausparvertrag eine mathematische Unterstützung.

Die Zuteilung vom Bausparvertrag gilt als angenommen, sobald der Bausparkunde die Zuteilungsannahmeerklärung an die Bausparkasse zurück sendet. Man muss nicht punktgenau die Zuteilung annehmen.

Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.