04.03.2019 | 0 Kommentar(e)
Mit Bausparen lassen sich immer noch sehr gute sichere Renditen erzeugen. So hat die Mainzer Bausparkasse im Tarif max Sparplus 0,5% Grundverzinsung und 1,86% Bonus nach 10 Jahren.
Bei 100 Euro mtl. Einzahlung erhält man mit Wohnungsbauprämie eine Rendite von 3,04% eff. Dabei sind die Grenzen zum Erhalt der Prämie oft höher als man denkt. So kann ein Ehepaar mit
2 Kinder bis zu 81.000 Euro Brutto verdienen, um die 90 Euro p.a. noch zu erhalten.
Was bedeutet das für die Baufinanzierung?
Nehmen wir mal an, Sie erhalten folgende Zinssätze bei der KFW im Programm 124:
| 2,27 %) |
4 bis 20 Jahre |
1 bis 3 Jahre |
10 Jahre* |
Dann hätten Sie bei 10 Jahren Zinsbindung eine Restschuld von ca. 29.000 Euro
Daher:
Rendite Bausparen mit 3,04% eff. erhalten, statt 2,25% zu tilgen.
Es lohnt sich im 10J Bereich ( z.B. bei einer Bankfinanzierung) anstatt annuitätisch zu tilgen, einen Teil der Tilgung in einen BSV zu sparen. Entweder mit späteren Darlehensanspruch oder wie hier in dem Beispiel als Rendite Bausparvertrag. Dazu kommt noch das „Freiheitskonto“ namens Bausparen, da Sie immer die Zahlungen stoppen oder ermäßigen können oder auch immer an ihr eingezahltes Geld rankommen, inkl. Darlehensanspruch bis 30.000 Euro im Blankobereich.
15.01.2019 | 0 Kommentar(e)
Bevor wir uns dem Thema zuwenden, gilt es eine Marktübersicht zu gestalten, da einige Bausparkassen mit ihrem Wohn Riester Tarif vom Markt gegangen sind oder den Tarif eingestellt haben. Folgende Marktteilnehmer haben aktuell noch einen Wohn Riester Tarif oder gestalten ihre Tarife in einer zusätzlichen Variante Wohn Riester konform.
- Die Landesbausparkassen (LBS)
Hier gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Tarife. Der gängige LBS Tarif besteht aus 40% Anspargrad und 60% Darlehensanspruch.
Die Schwäbisch Hall hat ihre normale Bauspartarife auch komplett als Wohn Riester Tarife gestaltet mit dem Kürzel W.
Der Tarif der BHW „Förder Bausparen“ hat eine maximale Bausparsumme von 90.000 Euro bei einem Sollzins von 2,35%
Die 3 Tarife der Badenia sind auch als Wohn Riester abschließbar.
Die Premium Tarife der Wüstenrot sind auch als Wohn Riester abschließbar, wobei der Tarif Trend ein variabler Tarif ist, der sich dem Zinsniveau anpasst.
Generell sind Wohn Riester Verträge nicht teilbar oder übertragbar. Man kann lediglich die Bausparsumme reduzieren, hat aber immer das Recht Wohn Riester Verträge im abgeschlossenen Tarif zu erhöhen und zwar zu den Konditionen die bei Abschluss gegeben waren.
Wie funktioniert Wohn Riester?
Nehmen wir an Sie stehen am Tresen und werden gefragt: „Wie funktioniert Wohn Riester?“
Was antworten Sie?
Man könnte jetzt sagen, man spart was ein und erhält darauf Zulagen vom Staat. Diese Zulagen fließen dann auch ins Bauspardarlehen. Ja, das könnte man sagen. Wichtig wäre aber erstmal das Fundament zu erklären, denn Bausparen ist eigentlich simple. Was ist denn Bausparen? Bausparen ist im Endeffekt nur:
1 + 1 = 2
Man zahlt ein und erwirbt später ein Darlehensanspruch zu einem festen Zinssatz, den Sie heute schon kennen. Eigentlich nicht schlecht die Idee. Besser wäre aber folgende Konstellation
0,25 + 0,75 = 1
Denn je weniger der Anspargrad und desto länger die Tilgungszeit, desto besser der Tarif. Die Prämie zum Abgrenzen des Darlehensanspruches ist ihr Guthaben und je kleiner diese Prämie, desto höher der Nutzen da dadurch Opportunitätskosten eingegrenzt werden. Im Rahmen einer Baufinanzierung zahlen Sie z.B. 2% auf ihr Bankdarlehen. Im Bausparvertrag (hier Wohn Riester) erhalten Sie als Guthabenzins lediglich 0,1%, daher verzeichnen Sie jeden Monat 1,9% Grenzverlust, welcher mit dem späteren Darlehen wieder aufgefangen werden muss.
Auf den ersten Blick kann sich das ja nicht rechnen. Doch bevor wir dazu kommen, muss man noch die Rahmenbedingungen kennen. Der Wohn Riester Vertrag gestaltet sich wie folgt:
Bausparsumme = Bausparguthaben + Zulagen + Bauspardarlehensanspruch (-Zulagen)
Die Zuteilung eines Bausparvertrages ist die Voraussetzung für die Auszahlung eines Bauspardarlehens. Hierfür muss der der Bausparer folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Es bestand eine Mindestansparzeit
- Es wurde ein Mindestsparguthaben erreicht
- Es wurde eine Mindestbewertungszahl erreicht
- Die Zuteilung wird angenommen
Die Zuteilung kann man auch herbeiführen durch eine Ermäßigung der Bausparsumme oder durch eine Zwischenfinanzierung (hierbei bestehen unterschiedlichste Spielregeln). Das geförderte Guthaben und der geförderte Darlehensanspruch kann nun zum Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie oder Entschuldung eingesetzt werden. Modernisierungen oder Anbauten gehen nicht.
Warum schließen eigentlich die meisten Riester Sparer einen Wohn Riester ab, anstatt ihre Altersrente zu erhöhen?
Stellen sie sich vor Sie erwerben eine Immobilie und der Staat übernimmt jeden Monat 73 Euro von ihrer Tilgung. Würden Sie das machen?
Die allermeisten beantworten diese Frage mit Ja, trotz Besteuerung im Alter. Der entscheidende Punkt in der Geschichte ist der, dass das angesparte Vermögen in der Immobilie erhalten bleibt und die Immobilie hoffentlich an Wert gewinnt. Sie ist zudem auch vererbbar. Bei einer normalen Riesterrente findet ein Kapitalverzehr statt. Auch von der steuerlichen Betrachtung ist es attraktiver, da das Kapital im Wohnförderkonto nur mit 2% verzinst wird und die Besteuerung auf max. 20 Jahre ausgelegt ist. Daher werden bei gleichen Förderbeträgen Wohnungseigentümer weniger Steuern zahlen als andere Riester Sparer.
Aber wo Licht ist, ist auch Schatten.
- Die Immobilie kann während eines Wegzugs zeitweise vermietet werden, wenn der Eigentümer spätestens bis zum 67. Lebensjahr die Immobilie wieder selbst bezieht –der Mietvertrag muss entsprechend befristet werden.
- Die Förderung muss ebenfalls beim Verkauf der Immobilie nicht zurückgezahlt werden, wenn es innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren (nachdem die Wohnung letztmals zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde) für den Kauf einer weiteren Wohnung verwendet wird.
- Bei Scheidung zahlt der Kunde den aktuellen Gegenwert des Wohnförderkontos innerhalb von 1 Jahr nach Verkauf der Immobilie auf einen Riester Vertrag ein.
Das Wohnförderkonto wird mit Rentenbeginn aufgelöst und es findet dann im Alter eine Besteuerung statt. Um das Wohnförderkonto zu aktivieren, muss zuerst eine Verwendung des Guthabens erfolgen. Erst dann startet das Wohnförderkonto. Jede Ein- und Auszahlung bis 2.100 Euro (inkl. Förderung) wird dabei berücksichtigt und mit 2% auf das Rentenalter hochgezinst.
Nehmen wir an, der Kunde ist 38 Jahre alt und geht mit 65 Jahren in Rente. Er schließt einen Wohn Riester ab, der 15J bis zur Zuteilung und 12J für die Darlehensphase läuft. Zahlt er den Höchstbetrag ein, so würde sein Wohnförderkonto bei ca. 68.607 Euro stehen zum Rentenbeginn. Er könnte jetzt eine Sofortbesteuerung wählen mit 30% Nachlass oder das Konto bis zum 85. Lebensjahr tilgen. Bei einem Steuersatz von 20% wären das 57,20 mtl. Steuer bei einer fiktiven höheren Rente von 286 Euro mtl.
Was bedeutet das jetzt in Zahlen?
Nehmen wir an, dass eine ledige Person ein Einkommen von 48.000 Euro Brutto verfügt. Schließt er jetzt einen Wohn Riester über 15 Jahre ab, dann könnte er 2.100 Euro steuerlich aktivieren, was eine steuerliche Minderbelastung von 859,83 Euro bedeuten würde oder mtl. 71,65 Euro Ersparnis.
Annahme:
Abschluss eines Wohn Riester bei der BHW Bausparkasse im Tarif FörderBausparen in einer Laufzeit von 14J und 11M mit:
- 0,1% Ansparzins und 2,35% Sollzins
- 1,6% Abschlussgebühr in Höhe von 1.440 Euro
- Vertragsentgelt 12 Euro p.a.
- Einzahlung 162,17 Euro mtl.
- Tilgung 458 Euro mtl.
Dieser Tarif sieht auf den ersten Blick nicht verführerisch aus. Jedoch ist bei Bausparen nicht der Sollzins das entscheidende Kriterium wie die Masse der Verbraucher meint, sondern das Abgrenzungsvolumen. Je weniger Kapital in den Wohn Riester einbezahlt werden muss und je länger das Bauspardarlehen läuft, desto besser ist die mathematische Konstellation.
In Zahlen ausgedrückt wäre jetzt der tatsächliche Sollzins nicht 2,35%
Auszahlungsbetrag: 90.000 Euro zur Absicherung einer (Teil) Restschuld nach 15 Jahren
Phase I
wäre die Zeit bis zur Zuteilung. Diese beträgt 179 Monate. Brutto wandern 175 Euro mtl. in den Vertrag. Aus der Tasche des Kunden gehen aber tatsächlich 175 Euro minus 71,65 Euro Steuerrückerstattung und somit 103,35 Euro mtl. raus.
Phase II
wäre die Zeit ab Zuteilung bei Inanspruchnahme des Bauspardarlehens. Brutto fließen 458 Euro minus 71,65 Euro Steuerrückerstattung und somit 386,35 aus der Tasche des Kunden raus.
Phase III
Ist die Besteuerung im Alter. Hier nehmen wir die vorher berechneten 57,20 Euro Steuern im Alter an, aus der nachgelagerten Besteuerung.
Das Ergebnis ist nicht schlüssig laut Berechnung. Es ist daher nicht schlüssig, weil der tatsächliche Zins unter 0% liegt. Insofern ist es mathematisch als sinnvoll zu betrachten, eine Baufinanzierung mit einem Wohn Riester Vertrag zu unterlegen, da der Kunde heute in 10 Jahren oder heute in 15 Jahren einen Teil seiner Restschuld mit einem Anschlusszins von 0% begleitet.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
29.09.2018 | 1 Kommentar(e)
Die Zinsen steigen auf breiter Front. Nutzen Sie diese Situation zur Zinsabsicherung für ihre Anschlussfinanzierung oder um ihre Finanzierung sinnvoll abzusichern.
1.) Anstatt 15 Jahre fest bei der Bank 10 Jahre fest + Bausparvertrag. Vorteil dabei sind die niedrigeren Gesamtkosten für die Finanzierung – je nach Erwartungshaltung in 15 Jahren- resultierend aus dem GAP der Konditionen von 10 Jahren zu 15 Jahren.
2.) Anstatt 20 Jahre fest bei der Bank 15 Jahre fest + Bausparvertrag
Man muss nicht die kompletten Restschulden absichern, kann aber mit Bausparen einen Teil davon in den sicheren Hafen führen. Zudem – wenn der Vertrag nicht abgetreten ist- kommt man immer an sein Guthaben ran oder kann den Einzug reduzieren. Es ist ein Freiheitskonto mit einem optionalen Darlehensanspruch.
- auf 10 Jahre ist der Tarif der Alten Leipziger Neo 2,45 sinnvoll mit 2,45% Sollzins, da hier ca. 30% von der Bausparsumme eingezahlt werden und dabei trotzdem noch eine moderate Tilgung für das Bauspardarlehen entsteht.
- auf 15 Jahre der Tarif Freiraum F45 der Signal Iduna mit 0,5% Ansparzins und 2,5% Sollzins. Der Anspargrad auf 15 Jahre Laufzeit liegt nur bei ca. 24%, dass ist für Bausparen extrem wenig und somit sichert man sich ein optionales Bauspardarlehen mit viel Anspruch ab.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
28.06.2018 | 0 Kommentar(e)
Die Zinsen steigen und so mancher Kunde wünscht sich die Sicherung des aktuellen Zinsniveau.
Doch was tun? Welcher Tarif macht hier Sinn? Das „Problem“ bei den meisten Bausparkasse ist, dass diese zum Start eine Mindestbesparung wünschen (Ausnahme ist nur die Wüstenrot, hier muss die Abschlussgebühr innerhalb von 12 Monaten eingezahlt werden)
Hier hilft eine kleine Einzahlung zum Start
Die Signal Iduna möchte z.B. bei einem 100.000er eine Mindestbesparung von 2,5%o sehen, d.h. eine mtl. Rate von 250 Euro zum Start im Tarif F45 mit 2,5% Sollzins. Zahlt der Kunde jetzt die 100 Euro mtl. ein, dann ist der Bausparvertrag eröffnet und die Konditionen sind fix. Der Vertrag bleibt bestehen und kann später mit höheren Einzahlungen bedient werden.
Sinn macht aber eher folgende Konstellation:
Bausparen rechnet sich, wenn man wenig einzahlt und viel Darlehen abgrenzen kann. Daher empfehle ich Ihnen eher den Tarif der Signal Iduna im F45 mit 0,5% Ansparzins und 2,5% Sollzins. Ob der Kunde das Darlehen nutzt steht in den Sternen, aber er macht auf jeden Fall Plus im Guthaben bei gerade einmal 23,68% Anspargrad auf 15 Jahre.
Anbei eine Beispielberechnung:
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
15.11.2017 | 0 Kommentar(e)
Zuteilungen bei Bausparverträgen kann man auch herbeiführen kann, je nach Bedarf des Kunden.
Beispiel:
Kunde hat eine Bausparsumme von 100.000 Euro abgeschlossen für eine Unterlegung einer Baufinanzierung in 10 Jahren. Nach 7 Jahren passiert jetzt etwas unvorgesehenes in seinem Leben und er benötigt nun Kapital.
d.h.
a. er kann nun die Bausparsumme teilen oder reduzieren, so dass an Hand der aktuellen Bewertungszahl der Vertrag sofort in die Zuteilung kommt. Das würde bedeuten, dass er nicht
die 100.000 Euro erhält, aber dafür evtl. 70.000 Euro.
b. er kann den Vertrag kündigen und „nur“ sein Guthaben rausziehen. Hier fällt ein Kündigungsdiskont an, je nach Bausparkasse unterschiedlich. Dieser fällt nicht an, wenn man erst in 6 Monaten sein Guthaben erhält.
c. er kann den Vertrag so teilen, dass er sein Guthaben erhält und ein 30.000 Euro Blankodarlehen, ohne Grundschuldeintragung.
e. er kann den Vertrag so teilen, dass er in die Zuteilung kommt und der Kunde dann nur sein Guthaben rauszieht. Er hat jetzt z.B. bei der Wüstenrot 3 Jahre Zeit sein Bauspardarlehen abzurufen.
d. er kann aber auch die mtl. Einzahlungen in den Bausparvertrag stoppen, um seinen Liquiditätsengpass zu überbrücken
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
10.02.2017 | 0 Kommentar(e)
Stellen Sie sich vor? Sie können 250 Euro mtl. sparen und Sie wollen Eigentum erwerben. Der Kunde hat die Auswahl zwischem einem ETF Sparplan mit 7% garantierter Rendite auf 7 Jahre
oder einem Bausparvertrag mit garantierten 0,2%, inkl. Abschlussgebühr. Für was würde sich der Kunde entscheiden?
Der Finanzierungsbedarf liegt bei 300.000 Euro, wovon 20.000 Euro Nebenkosten darstellen.
Mit ETF:
Mit Bausparsparvertrag zu 0,2% Guthabenszins:
Das Blankodarlehen reduziert den Finanzierungsbedarf für das Grundbuchdarlehen und damit den Finanzierungsauslauf. Das Blankodarlehen kann zum Eigenkapital hinzugezählt werden (Hebeleffekt). Aber lohnt sich das mathematisch?
Der Finanzierungsauslauf hat einen großen Einfluss auf die Baufinanzierungskondition:
Damit ergeben sich folgende Summen für die Finanzierung:
Der Vorteil der Blankodarlehensstrategie liegt in diesem Beispiel bei mehr als 18.000 Euro
Mit einem Blankodarlehen hebeln Sie ihr Eigenkapital. Das Ergebnis in diesem Bespiel wäre dann auf 7 Jahre:
ETF 7% Rendite
Bausparvertrag 17,57% Rendite
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
16.11.2016 | 0 Kommentar(e)
Wie kann man Bausparen sinnvoll in der Baufinanzierung einsetzen? Gerade jetzt in der Niedrigzinsphase macht das Sinn, weil NICHT der Darlehenszins entscheidend ist, sondern der Ansparzins aus dem Bausparvertrag.
Warum? Wenn Sie eine Finanzierung haben mit 1,5% Zins auf 10J und Sie unterlegen das mit einem Bausparvertrag mit 1% Guthabenszins, dann haben Sie (nicht wie früher) kaum Grenzverluste.
Dies möchte ich mit einem Beispiel belegen:
1.) Kreditaufnahme
a. Aufnahme von 200.000 Euro zu 1,5% 10 Jahre fest.
b. Tilgung in einen Signal Bausparvertrag F60
2.) Abschluss eines Bausparvertrages bei der Signal Iduna im F60
a. Ansparzins ist 1%
b. Sollzins ist 2%
c. Einzahlung ist 537,50 Euro mtl.
d. Darlehensanspruch in 10 Jahren 133.919 Euro zu 2% Sollzins
e. Tilgung ist 1097 Euro
f. Laufzeit des Darlehens ist 11 Jahre und 6 Monate
3.) Grenzzins
a. Der Zins bei der Bank ist 1,5% für 10 Jahre fest
b. Der Zins für das Bauspardarlehen ist 2% für 11 Jahre und 6 Monate
Wie hoch ist der tatsächlicher Zins für 21 Jahre und 6 Monate? Der tatsächliche Zins für 21J und 6 Monate ist eff. 1,79%
Bitte planen Sie Bausparen in ihre Berechnungen mit ein
„Konzept schlägt Zins“
Dazu hat ihr Kunde durch den Bausparvertrag noch weitere Vorteile, denn er hat ein
„Freiheitskonto“
1. Nutzung der staatlichen Prämien
2. jederzeitige Sonderzahlungen in der Darlehensphase
3. jederzeitige Ablösung des Bauspardarlehens (gut bei Scheidung)
4. nach einer Sonderzahlung kann der Bausparer verlangen, dass
die mtl. Rate abgesenkt wird
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
05.10.2016 | 0 Kommentar(e)
Die Bausparkasse Mainz hat einen neuen „Krankenschein für Haus“ entwickelt mit 1,44% Sollzins. Es ist eine tolle Option für Rücklagen mit automatischen Zuteilungen. Hinterlegt ist der Tarif H Version 2 von der Bausparkasse Mainz mit 0,5% Guthabenszins und 1,44% Darlehenszins.
Bausparsummen wären möglich im Bereich bei:
25.000 Euro mit 50 Euro
50.000 Euro mit 100 Euro
75.000 Euro mit 150 Euro
100.000 Euro mit 200 Euro
durch die Markteinführung bei der Bausparkasse Mainz ergibt sich damit ein neuer „Krankenschein fürs Haus“ den ich Ihnen heute gerne vorstellen möchte. Es ist ein einfaches Konzept. Interessant ist dabei die Systematik, da man nur wenig einzahlen muss, um nach 5,10,15,20 und 25 Jahren eine automatische Zuteilung zu erhalten.
Bausparsumme ist z.B. 25.000 Euro, die automatisch 5 x geteilt wird. Bei 100 Euro mtl. Einzahlung wäre die Bausparsumme 50.000 Euro und die Teilungssumme 10.000 Euro bei 150 Euro mtl. Einzahlung wäre die Bausparsumme 75.000 Euro und die Teilungssumme 15.000 Euro.
Er ist allerdings nicht verpflichtend das Bauspardarlehen auch anzunehmen, man kann. Zudem ist das Darlehen blanko (ohne Grundbucheintragung). Das Effektive an dem Konzept ist die einfache Systematik, so dass der Kunde wählen kann ob er will oder nicht. Er muss später nur ja oder nein sagen zur Zuteilung oder schiebt die Zuteilung auf.
Der Vorteil bei diesem Konzept liegt in der automatischen Zuteilung.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
10.05.2016 | 0 Kommentar(e)
Können Sie sich vorstellen, dass Sie ein Darlehen aufnehmen und das Sie dafür keine Zinsen bezahlen, sondern im Gegenteil noch Geld erhalten?
Nehmen wir mal den optimalen Fall an von 8J Laufzeit und der Kunde ist verheiratet und erhält dazu noch die Wohnungsbauprämie. Bei der Signal Iduna im F60 gibt es 1% Ansparzins und 2% Sollzins. Hier erhalten Sie wegen der Wohnungsbauprämie eine Ansparrendite von 2,75% nach Kosten. Die wohnwirtschaftliche Verwendung der Wohnungsbauprämie bestätigt der Makler.
8.160 Euro zahlen Sie ein (Guthaben dann 9.101,27 Euro)
und Sie erhalten 12.869 Euro als Darlehensanspruch zu 2%. Dieser Darlehensanspruch ist dazu noch blanko (siehe Anhang) d.h. der Kunde erhält das Darlehen auf Basis von seinem Einkommen, ohne wohnwirtschaftliche Nachweise, diese bestätigt der Makler. Der Zins für ein Privatdarlehen am Markt ist deutlich höher.
Die Darlehensrückzahlung beträgt 200 Euro mtl., mehr kann der Kunde immer zurückbezahlen, bei 5J und 10M Laufzeit. Die gesamten Sollzinsen wären 779,65 Euro. Bei einer kürzerer Laufzeit fallen natürlich weniger Kosten an.
d.h.
+ 941,27 Euro Ertrag
– 779,65 Euro Zinsen für das Darlehen
——————————————————–
= 161,62 Euro Gesamtertrag für den Kunden
Rechnet man jetzt diesen Zinsgewinn in das Guthaben rein, dann hat der Kunde eff. eine Rendite von 0,50%, trotz Darlehen. Daher sollten Sie diesen „Sparplan mit Darlehensanspruch“
kennen, der Sie gehen kein Risiko ein.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
02.04.2016 | 0 Kommentar(e)
Der Deutsche Ring hat einen VL Sparplan konzipiert, den ich Ihnen kurz vorstellen möchte.
Der Kunde erhält durch seine 40 Euro VL Einzahlung automatische Zuteilungen. Der Darlehensanspruch ist blanko, d.h. Einkommen reicht.
Der Kunde kann entscheiden ob er die Zuteilung annimmt oder erstmal liegen läßt oder nur sein Guthaben rausnimmt. Nimmt er nur sein Guthaben raus, dann hat er beim Ring 1 Jahr Zeit das Blankodarlehen abzurufen. Dabei ist es unerheblich, ob er in Miete ist oder Eigentum besitzt.
Der VL Sparplan vom Ring ist ein Liquiditätsplan mit der Option eines Blankodarlehens.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
28.02.2016 | 0 Kommentar(e)
Mit diesem .excel Rechner von Finanztest können Sie die Vorfälligkeit berechnen für Kunden, die vorzeitig aus ihrem Kredit raus gehen oder raus müssen
Was Banken gerne nicht machen, ist die Einbindung der Sondertilgungsoption
https://www.test.de/Baudarlehen-Entschaedigung-bei-Kreditabloesung-1159358-2159358/?mc=kurzurl.rechner-vorfaelligkeit
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
03.10.2015 | 0 Kommentar(e)
Immer wieder erreichen mich Anfragen nach folgendem Strickmuster:
„Kunde will in x Jahren Eigentum erwerben, was soll ich machen?“
Hierzu würde ich folgendes empfehlen:
Abschluss bei der Alten Leipziger im Neo 2,45% Konditionen sind 0,20% Guthabenszins und 2,45% Sollzins Bausparsumme 50.000 Euro
Das müßten Sie wissen als Kunde:
Durch die Aufnahme eines Blankodarlehen müssen Sie weniger Geld von der Bank aufnehmen d.h. Sie erhalten einen besseren Darlehenszins von der Bank. Wenn Sie jetzt z.B. 0,2% auf 30 Jahre hochrechnen bei z.B. 250.000 Euro Kreditaufnahme, da kommt einiges zusammen. Daher ist der Bauspardarlehenszins unerheblich. Wichtig ist, dass Zins und Tilgung aus dem Darlehen sehr niedrig sind. Das wäre hier der Fall, da er ja noch ein großes Bankdarlehen benötigt.
Daher macht es Sinn einen 50.000 Euro BSV abzuschließen, indem im Idealfall 20.000 Euro Guthaben rein sollten. Darlehen bis 30.000 Euro werden blanko vergeben, d.h. Einkommen reicht. Wenn der Kunde das Darlehen jetzt früher benötigt, dann kann er jederzeit durch eine Reduzierung der Bausparsumme den Vertrag in die Zuteilung führen
Bitte schauen Sie sich dazu den 3 Minuten Film kurz an:
https://www.mein-bauspar-vergleich.de/vergleichen/bausparvertrag-rechner/
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
04.07.2015 | 0 Kommentar(e)
In 10 Sekunden können Sie einen Angebotsvorschlag mit meinem Online Rechner im Bausparbereich erzeugen.
Wie? Das ist total simple.
Einfach den Rendite Online Rechner aufmachen und die Maske befüllen. Als Geburtsdatum bitte immer ihr eigenes nehmen.
Hacken setzen und mit “Deckungsvergleich” die Details abrufen
Mit “Sparplan erzeugen” (2 x mal klicken) den Sparplan anzeigen lassen
FERTIG
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
24.03.2015 | 0 Kommentar(e)
Gerade jetzt in der Niedrigzinsphase macht das Sinn, weil NICHT der Darlehenszins entscheidend ist, sondern der Ansparzins aus dem Bausparvertrag. Warum? Wenn Sie eine Finanzierung haben mit 1,5% Zins auf 10J und Sie unterlegen das mit einem Bausparvertrag mit 1% Guthabenszins, dann haben Sie (nicht wie früher) kaum Grenzverluste.
Dies möchte ich mit einem Beispiel belegen:
1.) Kreditaufnahme
a. Aufnahme von 300.000 Euro zu 1,5% 10 Jahre fest.
b. Tilgung 2%
c. Rate 875 Euro
d. Restschuld nach 10 Jahren 235.309 Euro
2.) Abschluss eines Bausparvertrages bei der Signal Iduna im F60
a. Ansparzins ist 1%
b. Sollzins ist 2%
c. Einzahlung ist 630 Euro mtl.
d. Darlehensanspruch in 10 Jahren 159.641 Euro zu 2% Sollzins
e. Tilgung ist 1.596,42 Euro
f. Laufzeit des Darlehens ist 9 Jahre und 3 Monate
Damit hätten wir eine Gesamtbelastung von:
a. 875 Euro für das Annuitätendarlehen
b. 630 Euro für den Bausparvertrag bei der Signal Iduna im F60
c. Zusammen 1.505 Euro
3.) Grenzzins
a. Der Zins bei der Bank ist 1,5% für 10 Jahre Fest
b. Der Zins für das Bauspardarlehen ist 2% für 9 Jahre und 3 Monate
Wie hoch ist der tatsächliche Zins für 19 Jahre und 3 Monate?
Der tatsächliche Zins für 19J und 3 Monate ist 1,85%
Bitte planen Sie Bausparen in ihre Berechnungen mit ein
„Konzept schlägt Zins“
Dazu haben Sie durch den Bausparvertrag noch weitere Vorteile, denn es ist ein
„Freiheitskonto“
1. Nutzung der staatlichen Prämien
2. jederzeitige Sonderzahlungen in der Darlehensphase
3. jederzeitige Ablösung des Bauspardarlehens
4. jederzeitiger Stopp der Einzahlungen
5. fast tägliche Verfügung über das Guthaben
6. Nutzung eines Blankodarlehens bis 30.000 Euro
Bitte merken Sie sich auch den Begriff „Freiheitskonto“, denn Sie kaufen keinen Bausparvertrag, Sie kaufen „Freiheit“
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
28.02.2015 | 0 Kommentar(e)
Ein Bausparer, der seinen Vertrag nicht selbst zur Finanzierung einsetzen kann oder will, hat die Möglichkeit, den Anspruch auf das zinsfeste Bauspardarlehen an einen Angehörigen weiterzugeben.
Die Verwandten können dann den zuteilungsreifen Bausparvertrag, also Bausparguthaben und zinsgünstiges Bauspardarlehen, für eigene wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden. Voraussetzung ist, dass das Bausparkonto mit allen Rechten und Pflichten auf den Angehörigen übertragen wird.
Die Kassen berechnen oft etwa 0,2 oder 0,3 Prozent der Bausparsumme als Gebühr. Das Bausparinstitut muss mit der Vertragsübertragung einverstanden sein. Sie erteilt in aller Regel die Zustimmung, wenn der Übernehmer ein Angehöriger gemäß Paragraf 15 Abgabenordnung (AO) des Bausparers ist.
Solche Angehörigen sind: Verlobte, Ehegatten, Kinder, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten der Geschwister und Geschwister der Ehegatten, Geschwister der Eltern, Personen, die durch ein längerfristiges Pflegeverhältnis verbunden sind und miteinander in häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind leben oder gelebt haben (Pflegeeltern und Pflegekinder).
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
23.01.2015 | 0 Kommentar(e)
Kennen Sie den F60 der Signal Iduna? Ab sofort Ja. Die Signal öffnet den Tarif wieder und damit haben Sie den absoluten Top Tarif zur Hand ab 8J Laufzeit aufwärts. Der F60 hat 1% Ansparzins und 2% Sollzins im Verhältnis 30/70. Bei 100.000 Euro Auszahlung wäre das dann ein Sparbetrag von 270 Euro mtl. um in 10J 100.000 Euro zinssicher abzulösen oder zu gestalten.
Bitte prüfen Sie auch die Prämien Option. Bei 2 Kinder und verh. ist die Grenze 78.000 Euro Brutto.
Achtung:
Sie benötigen den 1,6% Antrag der Signal. Bei 1,6% AG hat der Kunde zusätzlich die Option zwischem dem 2-7 Laufjahr die Bausparsumme nochmals kostenlos zu verdoppeln (das hat aber nix mit der Auszahlung zu tun)
Bei der Schwäbisch Hall, Badenia, Signal Iduna, Alte Leipziger, Ring, Aachener erhalten Sie bei Zuteilung das Angebot der Mehrzuteilung. So auch hier laut Angebot. Sie müssen 60% (F60) der Bausparsumme ansparen und erhalten bei Zuteilungsreife das Angebot der Mehrzuteilung in Höhe der Bausparsumme (100%).
Allerdings erlaubt die BAFIN keine Garantien abzugeben, weder zur Zuteilung oder noch zur Mehrzuteilung. Tatsächlich hat es aber seit den 80er Jahren keine Zuteilungsprobleme mehr gegeben.
Einfach eine Mail an mich schreiben und ich maile Ihnen einen Angebotsvorschlag zu.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
16.11.2014 | 0 Kommentar(e)
Die letzen Tage wurde ich des öfteren kontaktiert mit der Bitte um Berechnung von Einmalanlagen in Rendite Bausparverträgen. Grundsätzlich ist das eine sehr sichere Sache, da Bauspareinlagen bis 100.000 Euro gesichert sind. Aber leider geht es nicht bei jeder Bausparkasse.
a. bei der Aachener haben Sie im Tarif T2 1,5% Grundverzinsung gepaart mit 2,4% Sollzins. Die Aachener erlaubt aber nur 10% von der Bausparsumme p.a. als Einzahlung.
b. BHW und Wüstenrot richten ihre Verzinsung nach der Umlaufrendite aus, daher sind diese Tarife ungeignet
c. die BKM läßt keine Sonderzahlungen zu. Hier sind nur mtl. Zahlungen möglich.
d. die einzige Bausparkasse, wo Einmalzahlungen möglich sind, ist die Alte Leipziger im Tarif baufinanz+ mit 0,75% Ansparzins und 1,5% Bonus nach 7 Jahren, zusammen 2,25%. Hier sind
jederzeit Sonderzahlungen möglich. So können Sie z.B. auch einen 15.000er BSV eröffnen und 10.000 Euro Einmalzahlung tätigen.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
24.10.2014 | 1 Kommentar(e)
Die Frage kennt der Bauspar-Berater aus fast jedem Kundengespräch. Man hat dem Kunden zum Bausparvertrag für den spätere Hauskauf geraten. In 7 Jahren soll es soweit sein.
Praxis: ALTE LEIPZIGER Bauspar AG – AL-Baufinanz 2,5 über 50.000 € wird mit monatlich 300 € in planmäßig 7 Jahren zugeteilt. In 7 Jahren stehen ca. € 50.000,– (mit unserer Mehrzuteilungsoption sogar bis zu ca. € 70.000,–) für eine Baufinanzierung zur Verfügung – Eigenkapital als Fundament und ein zinssicheres Bauspardarlehen.
Jetzt die Frage: Was, wenn der Kunde schon nach 5 statt nach 7 Jahren sein Traumhaus findet und sofort kaufen will?
Schlechteste Option: Kündigung
Der Kunde kündigt den Bausparvertrag, entnimmt das Guthaben, zahlt möglicherweise sogar noch bis zu 3% Auszahlungsabschlag, und der Anspruch auf das zinsgünstige Bauspardarlehen ist dahin.
Praxis: 17.600 € Guthaben abzüglich 3% =17.070 € werden ausgezahlt; 18.000 € sind bereits eingezahlt; kein gutes Geschäft.
Besser: Flexible Teilung
Der Kunde teilt seinen Bausparvertrag. Ein Teil-Bausparvertrag erfüllt sofort die Zuteilungskriterien, und in wenigen Monaten werden Guthaben und (bei entsprechender Bonität) das Bauspardarlehen ausgezahlt; der Bausparvertrag kann als ein Baustein in die Finanzierung eingehen.
Der zweite Teil-Bausparvertrag kann ab sofort bespart werden; die Abschlussgebühr wurde nicht umsonst gezahlt.
In der Regel nimmt die Bausparkasse für die Teilung eine kleine Gebühr.
Praxis: Teilung in einen Bausparvertrag mit 28.000 € Bausparsumme (und einen zweiten mit 22.900 €), Zuteilung des größeren Teiles 4 Monate später, Auszahlung ca. 17.600 € abzüglich 40 € Teilungsgebühr plus ca. 14 € Guthabenzins = 17.574 € Bauspar-Guthaben plus 16.800 € Bauspardarlehen (oder mit Mehrzuteilung 25.200 €) = max. Gesamtauszahlung 42.774 €
Manko: Ganz die geplanten 70.000 € (inkl. Mehrzuteilung) stehen nicht zu Verfügung, aber das Guthaben ist da, und der Anspruch auf das zinsgünstige Bauspardarlehen ist gerettet.
Noch besser: Die Vor-Finanzierung
Der Kunde baut den bereits teilweise angesparten Bausparvertrag in die Gesamtfinanzierung mit ein. Ein Darlehen über 70.000 € wird abgeschlossen, Tilgung ausgesetzt und der Bausparvertrag als Tilgungsersatz unterlegt. Damit sind Guthaben und zinsgünstiges Bauspardarlehen in voller Höhe gesichert.
Praxis: Vorausdarlehen über 70.000 €, Laufzeit 2 Jahre (bis zur planmäßigen Zuteilung), unterlegt mit dem bereits angesparten Bausparvertrag. Nach 2 Jahren Ablösung und Rückzahlung des Bauspardarlehens wie ursprünglich geplant.
Man kann als Berater also überzeugt antworten:
„Wenn Sie das Geld früher brauchen, finden wir dafür bestimmt eine gute Lösung!“
05.08.2014 | 0 Kommentar(e)
Noch gibt es Sie, die guten Zinsen im Bausparbereich. So bietet der Deutsche Ring im Tarif S 3,25% auf das Guthaben an. Maximale Bausparsumme ist dabei 10.000 Euro.
Heute möchte ich Ihnen zeigen, wie Sie das ganze optimieren können, im Sinne des Kundeninteresses.
Wenn Sie 83 Euro mtl. einzahlen (mehr geht nicht, da p.a. max. 10% der Bausparsumme eingezahlt werden darf), dann können Sie fast bis zum Anschlag sparen und erhalten dann auf ihr Guthaben bei Darlehensverzicht 3,25% Verzinsung.
Mit Wohnungsbauprämie erhält der Kunde ca. 4,63% garantierte Verzinsung.
23.06.2014 | 0 Kommentar(e)
Heute möchte ich Ihnen einen Klassiker, den
„Krankenschein fürs Haus“
vorstellen. Hier der Film dazu: (klick)
Hinterlegt ist der Tarif XT vom Deutschen Ring mit 1,00% Guthabenszins und 3,25% Darlehenszins. Das ist nicht so prikelnd…. Interessant ist dabei die Systematik, da Sie nur 58 Euro einzahlen müssen, um nach 5,8,11,14 und 17 Jahren eine automatische Zuteilung
über 5.000 Euro
zu erhalten. Er ist allerdings nicht verpflichtet das Bauspardarlehen auch anzunehmen, man kann. Zudem ist das Darlehen blanko
(ohne Grundbucheintragung)
Das Effektive an dem Konzept ist die einfache Systematik, so dass Sie als Kunde nichts mitteilen müssen oder ähnliches. Sie müssen später nur ja oder nein sagen zur Zuteilung.
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