Wohn Riester–Anschlussfinanzierungen mit 0% Grenzzins
Wohn Riester–Anschlussfinanzierungen mit 0% Grenzzins
Bevor wir uns dem Thema zuwenden, gilt es eine Marktübersicht zu gestalten, da einige Bausparkassen mit ihrem Wohn Riester Tarif vom Markt gegangen sind oder den Tarif eingestellt haben. Folgende Marktteilnehmer haben aktuell (08/2017) noch einen Wohn Riester Tarif oder gestalten ihre Tarife in einer zusätzlichen Variante Wohn Riester konform.
- Die Landesbausparkassen (LBS)
Hier gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Tarife. Der gängige LBS Tarif besteht aus 40% Anspargrad und 60% Darlehensanspruch.
- Schwäbisch Hall (BSH)
Die Schwäbisch Hall hat ihre normale Bauspartarife auch komplett als Wohn Riester Tarife gestaltet mit dem Kürzel W.
- Die BHW
Der Tarif der BHW „Förder Bausparen“ hat eine maximale Bausparsumme von 90.000 Euro bei einem Sollzins von 2,35%
- Die Badenia
Die 3 Tarife der Badenia sind auch als Wohn Riester abschließbar.
- Die Wüstenrot
Die Premium Tarife der Wüstenrot sind auch als Wohn Riester abschließbar, wobei der Tarif Trend ein variabler Tarif ist, der sich dem Zinsniveau anpasst.
Generell sind Wohn Riester Verträge nicht teilbar oder übertragbar. Man kann lediglich die Bausparsumme reduzieren, hat aber immer das Recht Wohn Riester Verträge im abgeschlossenen Tarif zu erhöhen und zwar zu den Konditionen die bei Abschluss gegeben waren.
Wie funktioniert Wohn Riester?
Nehmen wir an Sie stehen am Tresen und werden gefragt: „Wie funktioniert Wohn Riester?“
Was antworten Sie?
Man könnte jetzt sagen, man spart was ein und erhält darauf Zulagen vom Staat. Diese Zulagen fließen dann auch ins Bauspardarlehen. Ja, das könnte man sagen. Wichtig wäre aber erstmal das Fundament zu erklären, denn Bausparen ist eigentlich simple. Was ist denn Bausparen? Bausparen ist im Endeffekt nur:
1 + 1 = 2
Man zahlt ein und erwirbt später ein Darlehensanspruch zu einem festen Zinssatz, den Sie heute schon kennen. Eigentlich nicht schlecht die Idee. Besser wäre aber folgende Konstellation
0,25 + 0,75 = 1
Denn je weniger der Anspargrad und desto länger die Tilgungszeit, desto besser der Tarif. Die Prämie zum Abgrenzen des Darlehensanspruches ist ihr Guthaben und je kleiner diese Prämie, desto höher der Nutzen da dadurch Opportunitätskosten eingegrenzt werden. Im Rahmen einer Baufinanzierung zahlen Sie z.B. 2% auf ihr Bankdarlehen. Im Bausparvertrag (hier Wohn Riester) erhalten Sie als Guthabenzins lediglich 0,1%, daher verzeichnen Sie jeden Monat 1,9% Grenzverlust, welcher mit dem späteren Darlehen wieder aufgefangen werden muss.
Auf den ersten Blick kann sich das ja nicht rechnen. Doch bevor wir dazu kommen, muss man noch die Rahmenbedingungen kennen. Der Wohn Riester Vertrag gestaltet sich wie folgt:
Bausparsumme = Bausparguthaben + Zulagen + Bauspardarlehensanspruch (-Zulagen)
Die Zuteilung eines Bausparvertrages ist die Voraussetzung für die Auszahlung eines Bauspardarlehens. Hierfür muss der der Bausparer folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Es bestand eine Mindestansparzeit
- Es wurde ein Mindestsparguthaben erreicht
- Es wurde eine Mindestbewertungszahl erreicht
- Die Zuteilung wird angenommen
Die Zuteilung kann man auch herbeiführen durch eine Ermäßigung der Bausparsumme oder durch eine Zwischenfinanzierung (hierbei bestehen unterschiedlichste Spielregeln). Das geförderte Guthaben und der geförderte Darlehensanspruch kann nun zum Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie oder Entschuldung eingesetzt werden. Modernisierungen oder Anbauten gehen nicht.
Warum schließen eigentlich die meisten Riester Sparer einen Wohn Riester ab, anstatt ihre Altersrente zu erhöhen?
Stellen sie sich vor Sie erwerben eine Immobilie und der Staat übernimmt jeden Monat 73 Euro von ihrer Tilgung. Würden Sie das machen?
Die allermeisten beantworten diese Frage mit Ja, trotz Besteuerung im Alter. Der entscheidende Punkt in der Geschichte ist der, dass das angesparte Vermögen in der Immobilie erhalten bleibt und die Immobilie hoffentlich an Wert gewinnt. Sie ist zudem auch vererbbar. Bei einer normalen Riesterrente findet ein Kapitalverzehr statt. Auch von der steuerlichen Betrachtung ist es attraktiver, da das Kapital im Wohnförderkonto nur mit 2% verzinst wird und die Besteuerung auf max. 20 Jahre ausgelegt ist. Daher werden bei gleichen Förderbeträgen Wohnungseigentümer weniger Steuern zahlen als andere Riester Sparer.
Aber wo Licht ist, ist auch Schatten.
- Die Immobilie kann während eines Wegzugs zeitweise vermietet werden, wenn der Eigentümer spätestens bis zum 67. Lebensjahr die Immobilie wieder selbst bezieht –der Mietvertrag muss entsprechend befristet werden.
- Die Förderung muss ebenfalls beim Verkauf der Immobilie nicht zurückgezahlt werden, wenn es innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren (nachdem die Wohnung letztmals zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde) für den Kauf einer weiteren Wohnung verwendet wird.
- Bei Scheidung zahlt der Kunde den aktuellen Gegenwert des Wohnförderkontos innerhalb von 1 Jahr nach Verkauf der Immobilie auf einen Riester Vertrag ein.
Das Wohnförderkonto wird mit Rentenbeginn aufgelöst und es findet dann im Alter eine Besteuerung statt. Um das Wohnförderkonto zu aktivieren, muss zuerst eine Verwendung des Guthabens erfolgen. Erst dann startet das Wohnförderkonto. Jede Ein- und Auszahlung bis 2.100 Euro (inkl. Förderung) wird dabei berücksichtigt und mit 2% auf das Rentenalter hochgezinst.
Nehmen wir an, der Kunde ist 38 Jahre alt und geht mit 65 Jahren in Rente. Er schließt einen Wohn Riester ab, der 15J bis zur Zuteilung und 12J für die Darlehensphase läuft. Zahlt er den Höchstbetrag ein, so würde sein Wohnförderkonto bei ca. 68.607 Euro stehen zum Rentenbeginn. Er könnte jetzt eine Sofortbesteuerung wählen mit 30% Nachlass oder das Konto bis zum 85. Lebensjahr tilgen. Bei einem Steuersatz von 20% wären das 57,20 mtl. Steuer bei einer fiktiven höheren Rente von 286 Euro mtl.
Was bedeutet das jetzt in Zahlen?
Nehmen wir an, dass eine ledige Person ein Einkommen von 48.000 Euro Brutto verfügt. Schließt er jetzt einen Wohn Riester über 15 Jahre ab, dann könnte er 2.100 Euro steuerlich aktivieren, was eine steuerliche Minderbelastung von 859,83 Euro bedeuten würde oder mtl. 71,65 Euro Ersparnis.
Annahme:
Abschluss eines Wohn Riester bei der BHW Bausparkasse im Tarif FörderBausparen in einer Laufzeit von 14J und 11M mit:
- 0,1% Ansparzins und 2,35% Sollzins
- 1,6% Abschlussgebühr in Höhe von 1.440 Euro
- Vertragsentgelt 12 Euro p.a.
- Einzahlung 162,17 Euro mtl.
- Tilgung 458 Euro mtl.
Dieser Tarif sieht auf den ersten Blick nicht verführerisch aus. Jedoch ist bei Bausparen nicht der Sollzins das entscheidende Kriterium wie die Masse der Verbraucher meint, sondern das Abgrenzungsvolumen. Je weniger Kapital in den Wohn Riester einbezahlt werden muss und je länger das Bauspardarlehen läuft, desto besser ist die mathematische Konstellation.
In Zahlen ausgedrückt wäre jetzt der tatsächliche Sollzins nicht 2,35%
Auszahlungsbetrag: 90.000 Euro zur Absicherung einer (Teil) Restschuld nach 15 Jahren
Phase I
wäre die Zeit bis zur Zuteilung. Diese beträgt 179 Monate. Brutto wandern 175 Euro mtl. in den Vertrag. Aus der Tasche des Kunden gehen aber tatsächlich 175 Euro minus 71,65 Euro Steuerrückerstattung und somit 103,35 Euro mtl. raus.
Phase II
wäre die Zeit ab Zuteilung bei Inanspruchnahme des Bauspardarlehens. Brutto fließen 458 Euro minus 71,65 Euro Steuerrückerstattung und somit 386,35 aus der Tasche des Kunden raus.
Phase III
Ist die Besteuerung im Alter. Hier nehmen wir die vorher berechneten 57,20 Euro Steuern im Alter an, aus der nachgelagerten Besteuerung.
Das Ergebnis ist nicht schlüssig laut Berechnung. Es ist daher nicht schlüssig, weil der tatsächliche Zins unter 0% liegt. Insofern ist es mathematisch als sinnvoll zu betrachten, eine Baufinanzierung mit einem Wohn Riester Vertrag zu unterlegen, da der Kunde heute in 10 Jahren oder heute in 15 Jahren einen Teil seiner Restschuld mit einem Anschlusszins von 0% begleitet.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
IhrDipl.-Betriebswirt (FH)
Christian Andreas
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