Die Blankodarlehensstrategie mit Bausparen

30.11.2021 | 0 Kommentar(e)

Blankodarlehensstrategie mit Bausparen Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Sollzins einer späteren Baufinanzierung. Im Idealfall finanziert der spätere Käufer nur bis 60% vom Kaufpreis. Jeder höhere Auslauf für einen Baukredit geht mit Zinsaufschlägen Hand in Hand. Ein geeignetes Mittel dazu ist die Blankodarlehensstrategie mit Bausparen.

Szenario: „Blankodarlehensstrategie mit Bausparen“

Nehmen wir ein Zinstableau einer Bank. Welches sich wie folgt darstellt:

Zinstableau einer Baufinanzierung

In diesem Beispiel kann man gut erkennen, dass 0,60% Zinsdifferenz zwischen 85% Auslauf und 95% Auslauf auf 15 Jahre fest liegen. Daraus resultiert:

297.440 Euro Restschuld bei 85% Auslauf mit einer Rate von 1.200 Euro in 15 Jahren bei 2,15% Sollzins.
336.960 Euro Restschuld bei 95% Auslauf mit einer Rate von 1.200 Euro in 15 Jahren bei 2,75% Sollzins.

Dies ergibt eine Zins Differenz von 39.520 Euro nach 15 Jahren Laufzeit.

Warum ist es sinnvoll einen Bausparvertrag zu haben?

Ein Kunde möchte in x Jahren eine Immobilie erwerben und zieht den Abschluss von einem Bausparvertrag in Betracht. Konsumenten sehen hier in erster Linie die Zinssicherung und einen guten Sollzins als wichtigsten Punkt an.

Wichtig in der Blankodarlehensstrategie ist allerdings nicht die Zinsabsicherung, sondern dass die Zins- und Tilgungsleistung für das spätere optionale Bauspardarlehen so klein wie möglich ist, da noch ein großes Bankdarlehen benötigt wird.

Falls der Kunde konkrete Bau- oder Erwerbspläne einer Wohnimmobilie bei wenig Eigenkapital hat, ist ein Bauspardarlehen bis max. 50.000 Euro (blanko) vorteilhaft, obwohl ein Bankkredit wahrscheinlich zinsgünstiger wäre. Dieser Vorteil vom Bausparvertrag ist jedoch nicht direkt am Zinssatz erkennbar, sondern ergibt sich durch die Verringerung der Zinskosten auf das Bankdarlehen.

Kriterium	Situation ohne BSV	Situation mit BSV
Preis der Immobilie	500.000	500.000
eingebrachte Eigenmittel	40.000	10.000 + 30.000 (davon 30.000 in einem zuteilungsreifen BSV mit 80.000 Euro Bausparsumme)
Finanzierungsbeitrag Bauspardarlehen	0	50.000 (Darlehen = 62,50% der Bausparsumme von 80.000)
Durchschnittszins Bauspardarlehen	–	2,29%
Restfinanzierung über Dritte	460.000 (500.000 – 40.000)	410.000 (500.000 – 40.000 – 50.000)
Durchschnittszins Restfinanzierung	2,5 % (wegen Risikoklassifizierung, da über 90% Fremdkapital)	2,15% ( wegen Risikoklassifizierung, da über 80% Fremdkapital)
Durchschnittszins Gesamtfinanzierung	2,5 %	2,17 %

Die Auswirkung der Hebelung

Wenn man es intelligent gestaltet, kann die bonitätssteigernde Wirkung (Hebelwirkung) des ungesicherten Bauspardarlehens vorteilhaft sein und damit:

entweder die gesamten Finanzierungskosten senken
oder eine Immobilienfinanzierung ermöglichen, die ansonsten an den knappen Eigenmitteln gescheitert wäre.

Ohne Bausparvertrag müssten der Kunde – hier in diesem Beispiel – mehr als 90 Prozent des Kaufpreises mit einem Bankdarlehen finanzieren. Mit einem Bausparvertrag sind es nur 80 Prozent, da der Rest aus dem Bauspardarlehen resultiert.

Dadurch sinkt der Bankenzinssatz von 2,50 Prozent auf 2,17 Prozent beziehungsweise auf 2,20 Prozent im arithmetisch gewichteten Durchschnittszins, wenn das Bauspardarlehen zu 2,29% vergeben wird. Für das Bauspardarlehen muss der spätere Käufer eine höhere Rate zahlen. Das kann man ausgleichen, indem man für das Bankdarlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbart. Nach Rückzahlung des Bauspardarlehens wird die Monatsrate aufgestockt. Die Möglichkeit, die Monatsrate später zu erhöhen, bieten die meisten Anbieter an.

Der Vorteil der Wahlzuteilung

Der Tarif PlusLine – hier HausPlus – der Bausparkasse Mainz bietet im Vergleich zu anderen Tarifen im Markt einen wesentlichen Vorteil der Flexibilität, die so andere Bauspartarife nicht haben und damit dem zeitlichen Kundeninteressen dienen.

Die Wahlzuteilung ist bereits ab 24 Monaten möglich und insofern hat der Kunde jederzeit die Option zu reagieren auf seine aktuelle Situation. Sollte es zum Kauf/Bau kommen, so kommt der 2. große Vorteil des Tarifes zum Tragen, die vollste Flexibilität der Kreditaufnahme – je nach dem Bedürfnis des Kunden.

Die Wahlzuteilung bei der Bausparkasse Mainz im Tarif „HausPlus“

Praxis

„Herr/Frau Müller, Sie wollen in ca. 7 Jahren Eigentum erwerben und möchten mit einem Beitrag von 250 Euro im Monat eine gute Basis schaffen. Was glauben Sie ist besser geeignet, ein ETF-Fondssparplan mit 7% Rendite oder ein Bausparvertrag?“

Blankodarlehensstrategie versus Fondssparplan

Die Beantragung eines Blankodarlehens ist deutlich einfacher als die Beantragung für ein Grundbuchdarlehen
Das Blankodarlehen der Bausparkassen kann zum Eigenkapital hinzugezählt werden („Hebeleffekt“)
Ablösung des Bausparblankodarlehens ist jederzeit möglich
Sonderzahlungen sind gebührenfrei möglich

Der Bausparvertrag führt zu einem niedrigen Bankkredit für die Erstfinanzierung.

Geringe Kosten durch die Hebelung mit einem Bauspardarlehen

Trotz des höheren Guthabens im ETF-Fondssparplan und der daraus resultierenden höheren Kreditaufnahme, führt die Beimischung von einem Bauspardarlehen zu einem besseren Beleihungsauslauf.