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Immobilien als sichere Kapitalanlage

27.06.2014 | 1 Kommentar(e)

Immobilien als sichere Kapitalanlage

Viele Menschen denken über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oder zur Aufbesserung der eigenen Rente nach. Wer genügend Zeit hat, eine lohnende Immobilie zu finden und zu verwalten, für den kann eine solche Eigentumswohnung oder ein Haus eine sinnvolle Investition sein. Allerdings sollten Sie einige wichtige Punkte vor dem Kauf beachten und eine vermietete Immobilie aufgrund einiger Unsicherheiten nicht als alleinige Altersvorsorge wählen.

Wie lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, sollten Sie sich bewusst machen, dass diese Art der Investition nur auf lange Sicht Sinn macht. Zudem sind natürlich die richtigen Faktoren für den Erfolg einer solchen Anlageform entscheidend. Wer eine gute Rendite erzielen möchte, sollte sich also genügend Zeit für die Auswahl des Objekts lassen und gegebenenfalls einen Experten zurate ziehen.

Wichtigstes Kriterium für eine renditestarke Immobilie als Kapitalanlage ist die Lage. Besonders Großstädte und Ballungszentren mit guten wirtschaftlichen Aussichten sowie einem zu erwartenden Bevölkerungswachstum sind ideale Investitionslagen. Gleichzeitig dürfen die Immobilien nicht zu teuer sein und Kredite sollten spätestens zum Berufsausstieg abgezahlt sein. Dann kann man später möglicherweise gut von den Mieteinnahmen leben. Allerdings sollten Sie immer im Hinterkopf behalten, dass eine solche Immobilie auch Geld und vor allem Zeit kostet. Die Anschaffungskosten können dagegen steuerlich als Werbungskosten und durch Abschreibungen geltend gemacht werden. Davon profitieren insbesondere Besserverdiener.

So sind hohe Rendite garantiert

Um möglichst hohe Rendite mit der Immobilie zu erlangen, müssen Sie neben dem aktuellen Verkehrswert möglichst viel über die Immobilie in Erfahrung bringen. Es ist also deutlich mehr Aufwand von Nöten als zum Beispiel beim Kauf von Versicherungen oder festverzinslichen Wertpapieren. Nur wer langfristig zahlungskräftige Mieter für die Immobilie findet und zugleich auf eine Wertsteigerung des Objekts sowie auf Steuervorteile setzen kann, wird gute Rendite erreichen. Sobald einer dieser Aspekte ausfällt, gerät die sinnvolle Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage ins Wanken. So muss zum Beispiel bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von 37 Prozent eine jährliche Wertsteigerung von zwei Prozent erreicht werden, um Rendite-Aussichten von mehr als fünf Prozent zu erzielen.

Die Brutto-Mietrendite gibt einen guten Anhaltspunkt dafür, ob sich die jeweilige Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Um sie zu berechnen, multipliziert man die monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche mal zwölf Monate und 100 und teilt das Ergebnis durch den Kaufpreis je Quadratmeter. Erreicht man so eine Brutto-Mietrendite von vier bis sechs Prozent, ist dies ein guter Hinweis darauf, dass sich die Investition lohnen könnte.

Kriterien für die Immobilie als Kapitalanlage im Detail

Lage des Objektes

Um kontinuierlich hohe Mieteinnahmen zu generieren, sollte die Immobilie möglichst viele Mietinteressenten ansprechen. In wirtschaftlich starken Städten mit steigenden Einwohnerzahlen sind diese Aussichten besonders günstig. Innerhalb einer Stadt spielen die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln sowie Freizeit- und Kultureinrichtungen für viele Mieter eine wichtige Rolle bei der Auswahl der Wohnung. Für junge Familien sind zugleich nahe, möglichst fußläufig erreichbare Schulen und Kindergärten wichtig, während ältere Menschen vor allem Wert auf eine gute medizinische Versorgung und die Nähe zu Ärzten legen. Ungünstig gelegene Objekte können dagegen Schwierigkeiten bei der Mietersuche verursachen.

Ausstattung und Zuschnitt

Vor allem in Großstädten sind eher kleinere Wohnungen im mittleren Preissegment gefragt. Der erste Eindruck bei der Besichtigung der Immobilie sollte unbedingt stimmen. Eine gut erhaltene Fassade und ein sauberes Treppenhaus zeugen davon, dass der Besitzer auf die Werterhaltung der Immobilie geachtet hat. Einen genauen Blick sollte man auch auf die technische Ausstattung werfen. Heizungsanlagen, Abluftsystems, Stromkreise und Steckdosenanzahl sollten dem Kaufpreis entsprechend stimmen und möglichst modern sein, um später keine unnötigen Zusatzkosten zu haben. Immer wichtiger wird auch die Frage nach der Energieeffizienz der Immobilie. Der Energiepass gibt dazu gute Anhaltspunkte und informiert, wie viel Energie die Immobilie verbraucht. Von einem angemessenen Standard spricht man bei einem Gebäude, das jährlich weniger als 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter verbraucht. So sind günstigere Mietnebenkosten, insbesondere bei den Heizkosten, garantiert und die Immobilie für Mieter attraktiver.

Investitions- und Nebenkosten

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte nicht vergessen, dass zum Kaufpreis mindestens fünf Prozent Kosten für Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt, Notar sowie Makler-Courtage hinzukommen. Diejenigen, die eine Immobilie mithilfe eines Kredites kaufen, müssen zusätzlich noch Zinskosten einkalkulieren. Besserverdiener mit mehr als 5.000 Euro Monatseinkommen können dann aber erhebliche Steuervorteile geltend machen und so auf eine nennenswerte Rendite kommen. Allerdings muss dazu, die Wohnung ununterbrochen vermietet werden, eine Wertsteigerung um mindestens zwei Prozent je Jahr erfolgen und zugleich auch das Gehalt nicht sinken. Nach frühestens zehn Jahren sollte sich die Immobilie mit Gewinn verkaufen lassen. Dann muss der Gewinn auch nicht versteuert werden.

Zu den anfänglichen Investitionskosten kommen aber auch laufende Kosten für Instandhaltung, Verwaltung sowie Reparaturen hinzu. Da solche Sonderkosten in der Regel nicht auf die Mieter umgelegt werden können, müssen sie unbedingt mitberücksichtigt werden. Eine Überprüfung dieser Kosten und der einzelnen Beträge sollte im Detail erfolgen. Zusätzlich muss auch überprüft werden, ob es noch offene Baulasten oder Belastungen im Grundbuch gibt, um keine bösen Überraschungen zu erleiden.

Nur wenn all diese Aspekte gut geprüft wurden, kann sich eine Immobilie als sinnvolle Kapitalanlage erweisen und später genügend Rendite abwerfen.

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Marco Mahling

Hedwigstraße 9

80636 München

Telefon: 089/37910711

Email: info@marco-mahling.de

Marco Mahling Finanzexperte

Über Marco Mahling

Marco Mahling ist als unabhängiger Finanz- und Versicherungsmakler tätig im Raum München und Ingolstadt, online berät er seine Kunden aber aus ganz Deutschland. Er ist gelernter Bankkaufmann, zertifizierter Fondsspezialist (TÜV-Süd) sowie Experte für private Vorsorge (DMA) und berät seine Kunden in den Bereichen Ruhestandsplanung, Krankenversicherung und Kapitalanlagen. Auf Bewertungsplattformen im Internet lässt er sich von seinen Kunden bewerten und hat auf dem Portal von WhoFinance mehr als 400 Referenzen. Über seinen Blog hält er seine Interessenten auf dem Laufenden und informiert seine Kunden regelmäßig per Newsletter.

Ein Kommentar für “Immobilien als sichere Kapitalanlage”

  • Marco Mahling

    Hallo Herr Andreas,

    ich möchte mich sehr herzlich bedanken bei Ihnen für diesen Gastbeitrag von mir.

    Weiterhin eine gute Zusammenarbeit!

    Beste Grüsse

    Marco Mahling

Kommentare sind geschlossen.

Kontakt

Christian Andreas

Dipl. Betriebswirt (FH)

T: 07222 596 21 16

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